Челябинские офисы начали сдавать за коммуналку

20 февраля 2016 1 478
Ural1 узнал, как кризис встряхнул рынок коммерческой недвижимости

Челябинский рынок коммерческой недвижимости переживает не лучшие времена. Экономический кризис заставил арендаторов искать более выгодные предложения, а арендодателей пересмотреть ценовую политику. Прогнозы экспертов неутешительны: если собственники помещений не перестанут питать себя надеждами на скорый выход из кризиса, рынок арендной коммерческой недвижимости ждет обвал.

Низкие цены на нефть и последствия ослабления курса рубля негативно повлияли на рынок коммерческой недвижимости в России в 2015 году.

- Падение ВВП и снижение потребительского спроса привели к ослаблению спроса на коммерческую недвижимость со стороны арендаторов, что на фоне инерционно высокого предложения вызвало рост вакансии и снижение арендных ставок в долларовом выражении, – отмечает директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеся Дзюба.

Это повлекло и пересмотр рублевых ставок. По данным Риэлторской компании «Служба недвижимости», объем предложений на арендном рынке стрит-ритейл в  Челябинске за 2015 год вырос в два раза. Отчасти за счет ввода новых жилых комплексов на северо-западе и в Ленинском районе, где появились предложения по аренде торговых площадей вдоль ключевых транспортных магистралей. При этом средняя арендная ставка снизилась на 22% – с 872 до 680 рублей за квадратный метр.

Падение стоимости аренды в большей степени ударило по торговым площадям высокого ценового сегмента. Их владельцам из-за оттока клиентов пришлось поумерить аппетиты и пересмотреть сроки окупаемости, снизив арендную ставку более чем в два раза. Если в 2014 году максимальная плата за аренду качественных торговых площадей составляла 3,9 тыс. рублей за квадратный метр, то к концу 2015 года она снизилась уже до 1,8 тыс. рублей. Тогда как минимальная арендная ставка в дешевых помещениях на отшибе города просела всего лишь на 16%  – с 244 до 204 рублей.

 

Рынок спасут скидки

Напряженная экономическая ситуация заставила арендаторов искать более выгодные предложения по офисам и торговым площадям, либо сокращать свои площади для уменьшения платежей. Но пересмотреть арендные ставки готовы пока не все владельцы офисных и торговых центров, что подталкивает рынок коммерческой недвижимости к обвалу.

- Владельцы коммерческой недвижимости жалуются, что от них съезжают даже те арендаторы, которые занимали офисы и торговые площади долгие годы. На сегодня у них пустуют от 40% до 60% площадей. При этом в строй вводятся новые офисные и торговые центры, площади в которых сдаются за немалую плату, что неразумно,  – рассуждает директор челябинской компании «IBC Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. – Необходимо не ждать, что кризис вот-вот закончится, а снизить размер платежей, чтобы полностью не лишиться клиентов. Найти новых арендаторов, да еще и по завышенной цене, будет в ближайшее время невозможно. Каким бы комфортным ни было помещение, если оно будет простаивать, владельца настигнут проблемы с погашением налога и коммунальных платежей, а потом и с текущим ремонтом.

Максимально адекватной в нынешних экономических реалиях эксперт называет ставку 2,5 от размера коммунальных платежей для офисов и 3,5  – для торговых площадей.

К слову, несколько офисных зданий в Челябинске, по словам Ахмедзянова, уже находятся в процессе конкурсного наблюдения и в скором времени могут пройти процедуру банкротства. И даже появились объекты, которые сдаются за коммунальные платежи.

- Эти варианты расположены не на первых линиях, в отдаленных частях районов, площади в цокольных, подвальных помещениях, переделанные квартиры на первом этаже, требующие ремонта, – рассказывает директор по развитию Риэлторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов.

 

В недвижимость вкладывают меньше

Ситуация с продажей коммерческой недвижимости в Челябинске также оставляет желать лучшего. Цены на нее продолжают падать и в 2015 году опустились даже ниже уровня напряженного 2008 года. По данным компании «Дан-инвест», с лета 2015 года цены на торговую недвижимость упали на 7,9%, на офисную – на 6,7%.

Только в сфере стрит-ритейла, согласно информации «Службы недвижимости», объем предложений о продаже торговых площадей на конец 2015 года вырос на 71% по сравнению с предыдущим годом и составил 62 тыс. 64 кв. метра. При этом средняя цена снизилась на 10% до 63,7 тыс. рублей за квадратный метр. Значительно (на 35%) упала минимальная стоимость «квадрата» продаваемой недвижимости – до 13,5 тыс. рублей. А максимальная сократилась всего на 13% – со 180 тыс. до 156 тыс. рублей.

- Появились более выгодные по цене предложения, больше помещений в дешевом сегменте. Дорогие объекты стоимостью свыше 80 тыс. рублей за квадратный метр ушли с рынка. Либо их продали, либо просто сняли с продажи, – поясняет Стукалов.

По-прежнему остаются востребованными качественные, комфортные помещения площадью от 50 до 150 кв. метров с отдельной входной группой, пожарным выходом и парковкой, встроенные, пристроенные к жилым домам, либо в отдельно стоящих зданиях. И обязательно в первой линии рядом с основными автомагистралями в Центральном, Калининском и Курчатовском районах. Сегодня такие помещения выставлены на продажу с ценником от 60 до 80 тыс. за квадратный метр, а арендные ставки в них составляют от 600 до 800 рублей за квадратный метр.

Но в целом 2015 год стал для игроков рынка коммерческой недвижимости периодом поиска компромиссных решений и сформировал позитивные предпосылки для восстановления рынка в 2016 году. Представитель CBRE прогнозирует подъем рынка уже во втором полугодии 2016-го вслед за стабилизацией динамики ВВП. Но не исключает смены положительной траектории из-за сохраняющихся геополитических и нефтяных рисков. Пока же лучшее, на что можно надеяться челябинскому ритейлу – стагнация.

- Если не будет каких-то резких колебаний и решений во внешней политике и экономике, ситуация в 2016 году сохранится. Может быть, какие-то собственники пересмотрят арендные ставки. Но эти помещения не заполнятся быстро, – заключает директор по развитию РК «Служба недвижимости».

ВАМ БУДЕТ ИНТЕРЕСНО!

Следите за новостями в наших группах «В контакте»,  «Одноклассниках» и «Фейсбуке».

 

 

Комментарии на портале работают в режиме премодерации, поэтому их появление на сайте будет занимать некоторое время.

Немедленно высказать свое мнение по любой теме вы можете в наших группах Facebook, ВКонтакте, Twitter

Как вы относитесь к скандальному эпизоду в эфире радио «Вести ФМ», в котором депутат Госдумы Наталья Поклонская приписала Суворову слова Чацкого из комедии Грибоедова?