«Жажда наживы тормозит рынок»

17 марта 2016 843
Застройщики пожаловались на потребительский экстремизм покупателей.
«Жажда наживы тормозит рынок»

Застройщики Челябинска обсудили острые проблемы на строительном рынке региона и законодательные нововведения для усиления защиты участников долевого строительства за Круглым столом 15 марта, организованном челябинским региональным отделением «Опоры России».

Председатель Комитета по градостроительству и вопросам строительной отрасли, эксперт общественной палаты Челябинской области, член челябинского регионального отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Андрей Бодрягин обратил внимание на законодательную инициативу усилить права дольщиков. Речь идет о поправках к 214 ФЗ, которые вступят в силу во второй половине 2016 года.

– 214 Федеральный закон в обновленной редакции рассчитан на создание большей прозрачности и открытости бизнеса и предусматривает формирование базы публичного реестра застройщиков по аналогии с публичной кадастровой картой, открытой для всех в электронном виде. Пополняться информация реестра будет данными от региональных министерств строительства. Также будет создан публичный реестр проектных деклараций, в котором можно будет посмотреть: какой объект, что в нем заявлено, кто его застройщик, история, активы, финансы, бенефициары застройщика, история строительства всех его объектов, – рассказал Андрей Бодрягин. – Притом в законе прописана ответственность застройщика в случае неподачи сведений в реестр, но не прописана ответственность органов государственной власти за полноту введения данных. Представители строительного бизнеса не разделяют в полной мере законодательную инициативу правительства и предлагают для большей сохранности передать прерогативу сбора и передачи информации не Минстрою, а региональным ведомствам федерального управления налоговой службы России. Это связано с тем, что часть информации, которую закон обязал передавать в публичный доступ, является коммерческой тайной.

Еще одним предложением от правительства является создание эскроу-счетов, которые представители строительных компаний воспринимают как сомнительную инициативу. Региональный директор операционного офиса Челябинский»  Уральского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Алексей Юхачев пояснил нюансы вводимой  системы протекции участников долевого строительства.

- Вносимые поправки к 214 ФЗ вводят ограничения по размеру собственного капитала для строительных компаний, которые могут привлекать деньги дольщиков. Это либо 1 миллиард рублей, либо не менее 5% от среднерыночной стоимости всех домов, которые в настоящий момент строятся по долевому участию. Однако в законе предусмотрена одна оговорка, уравнивающая шансы молодых строительных компаний: они могут вступить в альянс с компаниями-«ветеранами» путем заключения договоров поручительства, которые будут нести солидарную или субсидиарную ответственность, - прокомментировал Алексей Юхачев. - То есть помимо создания общедоступного реестра строительных компаний, вводятся четкие требования к размеру средств, которыми должен обладать застройщик, привлекающий к строительству средства дольщиков. Создание эскроу-счетов стандартная практика в мире, которая используется в основном для торговых компаний. Если мы говорим о рынке недвижимости, то эскроу-агентом выступает банк. Застройщик, в свою очередь, обязан предоставлять банку-куратору всю необходимую информацию, включая перечень всех подрядчиков.

Представитель «Промсвязьбанка» пояснил, что вся суть эскроу-счетов построена по простому принципу: до завершения строительства и сдачи готового объекта деньги дольщика не являются деньгами строительной компании, а остаются деньгами дольщика.

- Застройщик получает эти средства только после того, как выполнит свои обязательства перед дольщиком и требования, прописанные в договоре долевого участия. Только после этого банк переводит средства с эскроу-счета на счет компании-застройщика. Федеральный закон 214 возлагает на банк ответственность за контроль целевого использования денежных средств, - пояснил Алексей Юхачев. - Данный эскроу -счет работает в паре с кредитным договором, то есть банк предоставляет кредитные ресурсы для финансирования строительства дома. В кредитном договоре прописаны условия, на которых банк снабжает необходимыми денежными ресурсами в определенные сроки компанию для строительства одного или нескольких объектов недвижимости. В кредитном договоре также  прописывается сумма собственных денежных средств строительной компании и условия расторжения данного договора и возникновения у банка права требовать выданные кредитные ресурсы назад. Деньги с эскроу-счета будут возвращены дольщику, и счет впоследствии будет закрыт при наступлении трех случаев: дом построен, эскроу-счет закрыт; дольщики и строительная компания договорились о расторжении договора о долевом участии по обоюдному согласию; строительная компания не выполняет условия по договору. Последнее обстоятельство может быть, в свою очередь, обосновано тремя факторами: строительная компания признана банкротом; введены судебные ограничения по деятельности; банк-кредитор принял решение о досрочном отзыве кредитных ресурсов (в этом случае дольщик не страдает, так как деньги с эскроу-счета возвращаются дольщику).

Представители строительного бизнеса выразили недоверие к надлежащему исполнению процедуры со эскроу-счетами.

– Если все деньги дольщика забирает банк до момента строительства, тогда зачем нам вообще нужны дольщики? Мы можем строить объекты на свои деньги и продавать как готовое жилье по собственно установленной цене в таком случае, – возмутился генеральный директор строительной компании «Никс» Николай Серсков. –  Приведите мне пример из российской практики, чтобы обманутым дольщикам были вовзращены застрахованные деньги. Это просто очередная статья поборов, которая отразится не во благо дольщикам, а во благо пополнения кармана определенного круга лиц, способных лоббировать такие законопроекты. В результате просто это очередная заградительная мера для застройщиков, которая приведет к стагнации и ещё большему кризису строительной отрасли.

Николай Серсков и Андрей Бодрягин отметили бум потребительского экстремизма со стороны покупателей.

– Сейчас появилась новая тенденция у юридических контор: открывать консультационные офисы рядом со сданными новостройками с объявлениями «Поможем взыскать до 30% стоимости квартиры с застройщика». Это повальное желание наживы приводит только к торможению развития строительства в регионе, поскольку много времени и сил уходит на вал судебных тяжб, – добавил Николай Серсков.

Как уберечься от мошенников при покупке вторичной недвижимости

Ввиду своей высокой стоимости и высокой ликвидности недвижимость всегда привлекала различного рода мошенников. Важно напомнить, что мошенничество означает факт завладения чужим имуществом, будь то денежными средствами или объектом недвижимости путем обмана или злоупотребления доверием. Однако в сфере недвижимости факт мошенничества бывает формально сложно различим и трудно доказуем. Нередки случаи, когда правоохранительные органы по формальным основаниям не усматривают в недобросовестных действиях определенных лиц состава преступления и отказывают людям, лишившимся единственного жилья после сделки с мошенниками, в возбуждении уголовного дела, – прокомментировала юрист агентства недвижимости «Компаньон» Алина Синелобова.

Советы эксперта, как избежать мошенничества:

Первый шаг: выяснить – реально ли существует объект недвижимости, который пытаются вам продать.

Зачастую мошенникам удается продать доверчивым гражданам объекты, которые уже не существуют: либо на их месте вообще ничего нет, либо стоят новые дома с новыми собственниками. Для этого необходимо посмотреть техническую документацию: установить соответствует ли фактическое состояние объекта недвижимости заявленным техническим характеристикам, отраженным в техническом и кадастровом паспорте жилого или нежилого помещения. Затем нужно сверить кадастровый номер объекта из кадастрового паспорта с тем, который заявлен в правоподтверждающих документах — свидетельстве о регистрации права собственности.

Второй шаг: необходимо тщательно проверить законность приобретения и юридическую историю жилого объекта.

Это значительно снижает риск в дальнейшем. На данном этапе важно выяснить: когда, как, кем, сколько раз отчуждался объект недвижимости и кому он принадлежит сейчас. Реальный ли собственник жилого объекта пытается вам его продать? Пристальное внимание нужно обратить на то, сколько раз и в какие сроки продавалась недвижимость. Если объект реализуется спустя короткие сроки после приобретения, это может быть тревожным знаком. Аферисты сферы недвижимости стараются как можно скорее реализовать приобретенные по своим схемам квадратные метры. Срок порой исчисляется от нескольких дней до нескольких месяцев. Стоит спросить у продавца, для чего и при каких обстоятельствах приобретался данный объект недвижимости и почему так скоро реализуется, а также попросить контакты предыдущих собственников жилья. На данном этапе необходимо проверить правоустанавливающие документы, подтверждающие законность приобретения объекта, запросить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект. Выписка покажет, сколько собственников и в какие сроки владели данным объектом недвижимости. Если сделка возмездная, то необходимо запросить расчетные документы.

Третий шаг: если при приобретении объекта недвижимости, использовались заемные средства, необходимо выяснить, не был ли привлечен материнский капитал.

Несмотря на то, что в законодательстве прописана уголовная ответственность за нецелевое обналичивание маткапитала, надлежащего контроля в этой сфере не ведется. Случаются прецеденты, когда на обналиченный капитал приобретают квартира, которую впоследствии реализуют. Дети правом собственности в купленном объекте не наделяются. Соответственно, если данный факт вскроется, держатели материнского капитала понесут уголовную ответственность, а человек, который приобрел у них квартиру, может ее попросту лишиться.

Четвертый шаг: проверка самого продавца.

В случае, если фигурирует доверенность, то к такой сделке нужно отнестись более внимательно, выяснить, жив ли собственник, подписавший документ, так как большая часть преступлений на рынке недвижимости совершается именно по доверенности. Это обусловлено тем, что на сегодня нет единого реестра доверенностей. Необходимо проверить на действительность российский паспорт продавца, наличие судебных разбирательств с участием собственника, исполнительных производств в отношении собственника и по отчуждаемому объекту.

Пятый шаг: проверить согласие третьих лиц на совершение сделки: супругов, сособственников отчуждаемых помещений, особенно если идет продажа комнаты; так же согласие компетентных органов, например, органов опеки и попечительства.

Главный совет: если вы не обладаете необходимыми юридическими знаниями, лучше обратиться за компетентной консультацией или сопровождением к юристу.

ВАМ БУДЕТ ИНТЕРЕСНО!

 

Комментарии на портале работают в режиме премодерации, поэтому их появление на сайте будет занимать некоторое время.

Немедленно высказать свое мнение по любой теме вы можете в наших группах Facebook, ВКонтакте, Twitter

Как вы относитесь к скандальному эпизоду в эфире радио «Вести ФМ», в котором депутат Госдумы Наталья Поклонская приписала Суворову слова Чацкого из комедии Грибоедова?